La rigenerazione post-covid del real estate

Intervista a Lucia Tozzi a cura di Salvatore Cominu e Giuseppe Molinari




Lungi dall’aver depresso il mercato immobiliare, come da molti paventato nei mesi del lockdown del 2020, la crisi pandemica sembra al contrario funzionare da motore di rilancio per il real estate e l’industria delle costruzioni. Sia pure nel quadro di un orizzonte che rimane nel medio periodo incerto, nel 2021 nei maggiori paesi dell’economia mondiale (al netto di situazioni che andrebbero analizzate in modo specifico, come ad esempio la Cina), transazioni immobiliari e tempi di vendita degli alloggi hanno ripreso un ritmo espansivo, che andrebbe probabilmente spiegato in modo complesso, tenendo insieme gli interessi del capitale finanziario-immobiliare, la ricerca di sbocchi a liquidità eccedente, la diffusa domanda di spazi abitativi funzionali alle trasformazioni produttive e non per ultimo la tradizionale ricerca, da parte delle famiglie, di rifugi solidi per i propri risparmi. In breve, il rilancio del real estate e quello correlato del settore delle costruzioni, che in paesi come l’Italia attende dai fondi europei (Pnrr e altri) nuove opportunità nel campo delle infrastrutture e della «rigenerazione urbana», potrebbe riflettere sia la fiducia verso il restart dell’economia, sia l’impaurita ricerca di rendite e forme di valorizzazione a breve. Quali che siano le interpretazioni, su cui occorrerà tornare in modo non estemporaneo, la macchina delle retoriche di supporto all’immobiliare sembra funzionare a pieni giri. Ogni ciclo del real estate si è nutrito di retoriche specifiche e situate: allo scopo di mettere a fuoco quelle che sembrano informare il presente del settore, ci sembra utile soffermarsi sulle considerazioni proposte da un articolo dell’editorialista del «Guardian» Arwa Mahdawi, pubblicato lo scorso 6 giugno nella edizione internazionale del quotidiano ((https://www.theguardian.com/commentisfree/2021/jun/15/do-millennials-prefer-to-rent-or-have-we-been-cheated-out-of-proper-home). La giornalista, nell’articolo, si sofferma in particolare su due temi per noi di grande rilevanza. Il primo, la concentrazione recente del patrimonio immobiliare privato delle grandi città nelle mani di grandi gruppi corporate (società finanziarie d’investimento, fondi istituzionali, grandi società di sviluppo immobiliare) oggi interessati soprattutto al mercato degli affitti, talora denominati con fantasiosi neologismi. Il secondo, le retoriche che accompagnano l’ascesa dell’economia delle piattaforme e della condivisione, basata su un reale o presunto disinteresse delle generazioni entranti (usualmente narrate come se i giovani di tutto il mondo fossero un gruppo omogeneo portatore di visioni comuni e comportamenti omogenei) verso la proprietà dei beni, tra cui quello cui le generazioni precedenti attribuivano maggiore significato materiale e simbolico: l’abitazione. Abbiamo ritenuto, per l’interesse dei temi indicati, di rivolgere alcune domande di commento o approfondimento a Lucia Tozzi, giornalista e studiosa di politiche urbane più volte ospitata da Transuenze, che ringraziamo per la sua consueta disponibilità e collaborazione.



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L’articolo del Guardian descrive un possibile sviluppo (forse dispiegato) del settore immobiliare, in particolare negli hub metropolitani dell’economia globale. Possiamo ritenere che si stia aprendo una fase nuova (un nuovo ciclo) del real estate, in cui sostanzialmente il capitalismo finanziario-immobiliare punta non tanto (non più?) a vendere appartamenti/case, ma a proporre pacchetti abitativi («forme di abitare» per usare le loro retoriche) da proporre ai ceti manageriali-professionali «fluidi» o ad elevata mobilità? O comunque, come una tendenza che convive con le più tradizionali operazioni di ri-valorizzazione del costruito o di nuova edificazione di appartamenti di proprietà?


L'articolo mette in evidenza un nuovo dispositivo retorico sempre più diffuso a livello internazionale, nato dall'esigenza di spianare ulteriormente la strada al dominio della finanza immobiliare nell'economia delle città. Nonostante il fatto che, come ognuno ricorda, la grande crisi globale del 2008 sia stata originata dai legami stretti e perversi tra finanza e Real Estate, nessun governo ha curiosamente fatto nulla per abbattere l'egemonia di questo circuito, per ostacolare la concentrazione della ricchezza nelle sue mani. Di conseguenza, oggi più di dieci o quindici anni fa, il regime di competizione globale tra le città – attenzione, non solo tra le metropoli globali, ma anche tra le città di più modesta taglia, che concorrono in gare ancora più feroci e sregolate – sta determinando una corsa all'accumulazione di enormi patrimoni immobiliari da parte di fondi sia privati che a partecipazione mista (che poi in buona sostanza sono un'altra forma di privati). Fino a qualche anno fa questa corsa all'oligopolio era alimentata principalmente dalla retorica del discredito del pubblico: il patrimonio pubblico è un peso per il bilancio, la pubblica amministrazione non ha le competenze per valorizzarlo, la priorità è il pareggio di bilancio, in conclusione bisogna svendere tutto, dalle case popolari ai monumenti più preziosi. Visto che la privatizzazione selvaggia dei beni pubblici è un processo ormai consolidato, il grande capitale sta espandendo il proprio campo d'azione all'estrazione del risparmio privato diffuso, vuole mettere mano alla piccola proprietà. Con la grandissima capacità di cattura che lo caratterizza, ha fatto sue le argomentazioni progressiste contro la proprietà piegandole ai propri obbiettivi. Attraverso infiniti Ted Talk, articoli, libelli, è stato promosso, pubblicizzato uno stile di vita sganciato dalla retrograda idea della vita «protetta», della «comfort zone», della stabilità casa-auto-famiglia, del conformismo proprietario, e con l'arrivo della sharing economy è stato facile fare passare per cool e smart il passaggio dal possesso alla condivisione delle biciclette, dei monopattini, delle auto, dei motorini, degli uffici e infine, oggi, della casa. Naturalmente, però, una volta liberati dal fardello della casa, dell'auto, del motorino di proprietà, il capitale non desidera affatto una popolazione di anarchici o di ribelli, ma una forza lavoro disciplinata e libera, come al solito, solo di consumare.


In Italia, fin dal secondo dopoguerra, le politiche pubbliche hanno incentivato la proprietà dell’abitazione, con le conseguenze che conosciamo: alluvione immobiliare/consumo di suolo, trasformazione di ampi strati di proletariato in ceto proprietario indebitato, cooptazione di questa base proprietaria diffusa e frammentata nelle logiche di sviluppo e gestione del territorio (sicurezza, decoro, ovvero gentrification, turistizzazione, ecc.). L’articolo ci suggerisce che le strategie perseguite in questa fase potrebbero andare in una direzione diversa. La tendenza indicata potrebbe interessare anche l’Italia o almeno alcuni centri (tipicamente, Milano)? Questa concentrazione potrebbe entrare in attrito con la radicata cultura della casa di proprietà? Come ti sembrano cambiare le strategie del settore immobiliare dopo Covid, in un contesto in cui il settore delle costruzioni e l’immobiliare sembrano vivere una stagione espansiva (grazie anche al bonus del 110%, ma si tratta solo di quello?), forse la più dinamica dopo il crash del 2008?


Sicuramente i grandi attori stanno puntando gli occhi da tempo sull'Italia, e hanno già cominciato ad agire, ma diciamo che la resistenza culturale è forte. La cultura della protezione familiare dei figli tiene ancora testa alla coolness, e la sfiducia atavica negli investimenti finanziari alimenta ancora moltissimo l'investimento in appartamenti: la platea dei piccoli multiproprietari è ancora larghissima. Questa tendenza è visibile anche in un fenomeno piuttosto curioso: la (almeno apparente) tenuta del mercato milanese con la crisi Covid è sostenuta anche dal fatto che, purtroppo, la borghesia delle altre città italiane con l'aumentare dell'insicurezza ha individuato nell'acquisto di seconde case a Milano l'unica forma di investimento sicuro. Addirittura vendono a Roma, Genova, Torino, Napoli case importanti (facendo cadere i prezzi in quelle città) per comprare monolocali o bilocali «da investimento» e affittarli a prezzi mostruosi. Non ho in questo momento dati a disposizione per capire se la violenza delle grandi operazioni finanziarie riuscirà a dominare in breve tempo. La mia impressione è che i grandi attori in questo momento siano più concentrati su tipologie specifiche (residenze per studenti, case di lusso, uffici di lusso) e che cerchino di ingrassare i propri portafogli facendo razzia di gioielli architettonici storici (ex conventi, ville e palazzi antichi, complessi ex industriali di particolare pregio, etc). Ma vedremo a breve.

Il bonus 110% è un vergognoso trasferimento di soldi dalla parte più povera della popolazione a quella più ricca. Mentre i possessori di seconde e terze case stanno aumentando le proprie rendite grazie ai soldi dei taxpayers che sempre meno avranno accesso a queste case, che saranno più care grazie al salto di classe energetica e alle facciate rinnovate, sono già cominciati i corrispondenti tagli al welfare: alle pensioni, al reddito di cittadinanza, alla sanità, etc. Se il governo avesse voluto semplicemente fare ripartire il settore edilizio a spese di tutti sarebbe stato doveroso, scontato, partire dal retrofitting e dalla manutenzione del patrimonio di case popolari ed edifici pubblici che cadono a pezzi, da scuole e ospedali, da archivi, biblioteche, teatri, musei, centri culturali. Invece si è scelto di premiare ancora una volta la rendita dei privati in nome del greenwashing, di una ridicola agenda verde che promuove il risparmio energetico imbottendo i palazzi di assurdi materiali plastici (quelli dei cappotti e degli infissi) e contemporaneamente incoraggia l'acquisto di elettrodomestici superflui (per esempio le asciugatrici), di sistemi domotici che accumulano infiniti dati (che come si sa consumano più energia dei termosifoni), dei funghi riscaldanti per i tavolini dei bar, di auto elettriche e non.


La proprietà diffusa, in Italia senza eguali rispetto ai paesi con cui ci confrontiamo, è uno dei grandi problemi per le ragioni su esposte. Tuttavia, fino a quale punto l’aspettativa di una casa di proprietà (in un sistema che ai subalterni nega nei fatti la proprietà sostanziale) può essere trattata come esigenza spregevole? C’è pur sempre differenza tra casa come valore d’uso e mattone «come derivato». Se guardiamo ai comportamenti micro della gente proletaria, possedere la casa significa ridurre del 30%-40% i costi riproduttivi; è da sempre l’obiettivo associato a una (illusoria, come dicevamo) «sicurezza». Tuttavia, la capacità/possibilità di accedere all’appartamento di proprietà sembra – almeno nelle grandi città – indebolita e per molti strati compromessa. Tra nuove forme appealing e smart di abitare senza proprietà e piccoli proprietari intimoriti e subalterni alle politiche di gestione del territorio (sia quelle securitarie, sia quelle «di sviluppo»), non c’è molto da stare allegri. Come se ne esce?


Possedere la propria casa, in un paese come l'Italia, che ha rinunciato a qualsiasi regolazione del mercato dell'affitto, a qualsiasi tassazione delle case e degli immobili lasciati vuoti, che lascia marcire il patrimonio pubblico di case popolari e di proprietà pubblica senza manutenzione, è un reale conforto. In queste condizioni non è possibile etichettare il desiderio della «casetta» come il risultato di una visione piccolo borghese. Di sicuro però non è la soluzione ideale: come esistono i lavoratori poveri, esistono anche i proprietari poveri (le due cose vanno poi spesso insieme, esistono moltissime persone/famiglie/coppie che hanno ottenuto un mutuo miracolosamente con la garanzia di genitori, nonni e zii e poi si sono trovati più precari di dieci anni prima quando l'avevano contratto). Diciamo che anche per chi ha la fortuna di possedere una casa (ma vede con grande incertezza la possibilità di poterne comprare ai propri figli) sarebbe fondamentale unirsi a chi non ce l'ha in una lotta senza quartiere per una politica pubblica di controllo degli affitti, di manutenzione e implementazione del patrimonio pubblico di case popolari (e non housing sociale, sia ben chiaro) e soprattutto di tassazione del vuoto: bisogna impedire ai grandi o piccoli multiproprietari che intendono speculare sulla pelle degli altri di destinare gli appartamenti ad affitti brevi, affitti al nero, location temporanee o di farli languire e decadere con il solo scopo di rialzare i valori.


Le lotte per la casa degli ultimi decenni in Italia, con poche eccezioni locali, raramente hanno coinvolto settori ampi di proletariato. Secondo te, su quali principi o parole d’ordine dovrebbe essere impostata una politica per la casa, un “riformismo” vero su questo tema così rilevante? Cosa ostacola una politica alternativa o di classe per l’abitazione? Cosa pensi dell’esperienza del referendum di Berlino? Hai esempi positivi da indicare o assumere come ispirazione?


Negli anni 60- 70 le lotte per la casa erano potenti e molto diffuse in tutte le città, non solo in Italia, ma per dire anche nella Barcellona franchista. Soprattutto erano più ricche di ora, non focalizzate solo su occupazioni e lotta agli sfratti. Abitanti radicati nei quartieri difficili, abitanti emigrati nelle città industriali, studenti, intellettuali, urbanisti, sociologi, architetti e politici agivano e discutevano insieme, mischiando saperi e informazioni complesse ed elaborando soluzioni a diversi livelli. Sulle riviste di urbanistica si argomentava seriamente sull'ipotesi di requisizione delle case lasciate vuote da parte dello Stato o dei Comuni, una cosa che oggi neppure i più radical si sognerebbero di formulare. Ed erano stati tradotti in legge l'equo canone e la separazione tra proprietà e ius aedificandi, poi vanificati dall'applicazione scarsa e dalle sentenze della Corte costituzionale. Ma oggi si ricomincia a ragionare in maniera estesa sul diritto alla casa. Tuttavia è difficile ricomporre un fronte, perché la terzosettorializzazione del welfare ha aggregato consenso sulla privatizzazione «dal basso»: la possibilità di costruirsi un lavoro, un'identità sociale, un ruolo quanto meno di dialogo con le istituzioni, ha reso credibili agli occhi di quel ceto di attivisti, operatori sociali, abitanti politicizzati - insomma di uno strato di intellettuali precari, di persone resistenti, più predisposte alla lotta - l'ipotesi delle collaborazioni pubblico-privato, delle forme di proprietà e gestione ibrida, delle cooperative e, orrore, persino dell'housing sociale, che è la foglia di fico con cui si allontanano agevolmente tutte le richieste di ritorno al diritto all'abitare e in particolare di ERP, case popolari.

Io credo che oggi più che mai, in un contesto dove le società immobiliari cercano di monopolizzare anche il mercato dell'affitto abitativo, sia necessario ricompattarsi nella richiesta di fortissime politiche pubbliche al 100%, non contaminate, senza lasciarsi sedurre dall'idea di piccole isole felici di autorganizzazione che fungono da alibi allo sfruttamento di molti. Come a Berlino, serve una spinta politica alla proprietà pubblica e inalienabile dei suoli e del patrimonio abitativo, all'esercizio del controllo sull'uso degli immobili e sull'effettivo pagamento di tasse e oneri da parte dei proprietari, sui contratti di locazione. Perché è solo in un sistema a forte intervento pubblico che l'autorganizzazione può provare ad espandersi a livelli significativi, mentre in un regime di proprietà sacralizzata, senza limiti, è destinata a rimanere un privilegio di pochissimi, o a trasformarsi a sua volta in forme ambigue di privatizzazione.

Il referendum di Berlino è un fatto straordinario come quello sulla trasformazione in parco così com'era dell'aeroporto di Tempelhof, anche se in questo caso dubito che sfocerà in una legge reale. La cosa eccezionale è la consapevolezza collettiva che gli abitanti di Berlino, e più in generale molti tedeschi, mostrano di avere sugli effetti nefasti della rendita e dello strapotere immobiliare. Una consapevolezza che è abbastanza diffusa anche in altri paesi europei o americani (molte battaglie di avanguardia partono da San Francisco, da New York, da Barcellona per esempio), ma che qua in Italia manca del tutto.



Immagine: anonimo


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Lucia Tozzi è giornalista e studiosa indipendente delle politiche urbane. Ha collaborato e scritto per «Il manifesto», «La stampa», «Domus», «Il giornale dell'architettura», «Arquine», «Architectural Design», «Napoli Monitor», ha fatto parte delle redazioni di «Abitare» e «Alfabeta2», ed è editor cultura per Zero edizioni. Ha pubblicato tra le altre cose, City Killer. Per una critica del turismo (Libria 2020) e Dopo il turismo (Nottetempo 2020).