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Il conflitto per l'abitare tra rendita, usi temporanei e piattaforme



Marjetica Potrč. Struggle for Spatial Justice. 2005–2007

L’accesso alla casa e all’abitare, in senso generale, sono temi che racchiudono collegamenti con diverse questioni, come produzione e riproduzione, vivibilità e qualità della vita, rendita, disuguaglianze, finanziarizzazione. È un ambito di conflitto, soprattutto data la crescente concentrazione di popolazione nelle aree urbane e l’ineguale accesso a servizi e ambienti di qualità, per cui il «dove» diviene una dimensione importante dell’abitare. Un’ulteriore insidia è data dalla crescente digitalizzazione, sotto forma di «piattaformizzazione», dell’accesso alla casa. La competizione tra diversi usi, popolazioni e redditi, attraverso la mediazione digitale, rende l’abitare un ambito sempre più oggetto di rendita ed esclusione.

 

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Uno dei principali «campi di conflitto» in ambito urbano è la questione abitativa. Il problema ha origini e modi di gestione differenti a seconda del contesto ma, nella gran parte delle grandi città (italiane e del mondo), è una delle rappresentazioni tangibili e uno dei grandi meccanismi di perpetrazione della disuguaglianza economica e sociale. La questione è più o meno radicata nelle diverse città rispetto a diverse caratteristiche. Si sta però acuendo in generale, soprattutto a causa della pressione esercitata da altre forme di abitare, che concorrono con le locazioni di lungo termine. Per fare un rapido quadro sulla situazione abitativa in Italia bisogna innanzitutto considerare che, come noto, si tratta di un paese a forte concentrazione di proprietari. Questo dato ha rafforzato la narrativa della proprietà come unica reale soluzione abitativa, allontanando le politiche per la locazione sostenibile dal dibattito pubblico e politico. Il problema però è presente, in quanto la proprietà non è omogeneamente distribuita a livello di classi, età e geograficamente. Infatti, se la proprietà è generalmente molto diffusa, non lo è per le classi più povere, i giovani, i migranti e nelle aree urbane a più densa competizione. Si parla di competizione perché, come conseguenza della mercificazione e finanziarizzazione dell’abitare, la casa è diventata un bene di mercato, tra l’altro particolarmente ben valutato. Anche questo aspetto è parte di una narrativa che appare come ineluttabile, «il miglior investimento è il mattone», quando invece la rendita è tra le economie più parassitarie e improduttive. Al di là di questo, il fatto che la casa sia un bene di mercato ha diversi effetti in termini di abitabilità delle città. Senza approfondire ulteriormente la questione nel suo insieme, mi vorrei soffermare sulla questione della competitività. Ho già accennato ad altre forme di abitare che, in quanto più redditizie, competono con la locazione a lungo termine. Questo, infatti, è uno dei principali fattori – oltre, ad esempio, alla precarizzazione del lavoro e alla stagnazione dei salari – che sta acuendo la crisi abitativa, soprattutto nelle grandi città, negli ultimi anni. Faccio riferimento, in particolare, a diverse forme di abitare temporaneo, che proprio per questa natura di eccezionalità, di mobilità legata a specifici bisogni, per i quali si è disposti a pagare un prezzo maggiore rispetto a sistemazioni di lungo termine.

Il tema degli affitti a breve termine è entrato da alcuni anni nel discorso pubblico, attraverso diversi tipi di pubblicazioni e nei dibattiti in diverse arene di discussione.  Questo è dovuto al fatto che, soprattutto nelle città turistiche – aggettivo che ormai caratterizza molte realtà in Italia e nel mondo, da piccole località balneari o montane alle grandi città – si assiste al crescere dell’offerta di appartamenti in affitto a breve termine tramite piattaforme digitali di intermediazione e, parallelamente, decresce l’offerta di unità abitative nel mercato residenziale a lungo termine. L’impresa leader in questo settore è Airbnb, fondata nel 2008 negli Stati Uniti, che ormai opera in tutte le nazioni del mondo.

La risposta della governance locale è stata variegata in termini di regolamentazione, da più stringenti politiche di proibizione su base spaziale o ponendo limiti temporali, a politiche di sostanziale laissez faire, come nel caso italiano. In Italia la regolamentazione è minima, limitandosi al definire il regime fiscale da applicare che, tra l’altro, risulta essere più favorevole rispetto ad altre tipologie di affitto, quasi si trattasse di una categoria di affitti da tutelare. Con la legge di bilancio 2024 si lascia l’aliquota del 21% solamente su un’abitazione, mentre eventuali seconde e oltre avranno un’aliquota del 26%. Sulla numerosità delle abitazioni che si affittano si basa la definizione di attività imprenditoriale o meno: fino a quattro appartamenti l’attività viene ritenuta come soggetta a imposta sulle persone fisiche, potendo quindi beneficiare dell’opzione della cedolare secca, mentre dai cinque appartamenti in su l’attività si configura come imprenditoriale, quindi con una tassazione d’impresa e una serie di altri adempimenti normativi, come la segnalazione certificata di inizio attività e la dotazione di impianti di sicurezza. 

Non sono invece previsti limiti a questa attività dal punto di vista della quantità di appartamenti che si possono destinare all’affitto breve. Altri paesi europei normano in maniera più stringente il fenomeno, ad esempio prevedendo un numero massimo di giorni in cui un’unità abitativa può essere affittata a breve termine (come nel caso di Parigi), oppure definendo delle zone in cui non è più possibile avviare nuove attività di questo tipo (metodo di pianificazione adottato a Barcellona), quindi prevedendo l’obbligo di autorizzazione. La portata del fenomeno in Italia è evidente in termini di analisi dati e dibattito pubblico, per l’ormai evidente sostituzione di popolazione nei centri storici (pensiamo alle immagini del centro di Roma durante il lockdown, totalmente deserto) con popolazioni come i turisti, che transitano per brevissimo termine e sono fortemente soggette a shock dovuti a limitazioni della mobilità. L’attività di regolamentazione che osserviamo in altri paesi è un elemento in più per comprendere la portata del fenomeno, che, nonostante l’azione agile del capitalismo delle piattaforme, può essere contenuto per preservare il tessuto sociale dei quartieri più colpiti.

Le capacità rigenerative e di resilienza del capitale sono però infinite. Nei contesti in cui c’è stata una stringente regolamentazione sugli affitti brevi non c’è stata una diminuzione del totale delle offerte ma, piuttosto, uno sviamento dal mercato del breve al medio termine, cioè gli alloggi in affitto per un minimo di un mese fino a un massimo di un anno. La stessa piattaforma Airbnb prevede un’offerta specifica, che viene chiamata «long term», che prevede sconti rispetto ai soggiorni di pochi giorni e garantisce la presenza di servizi ritenuti necessari ad una permanenza più lunga, come wi-fi e lavatrice. Con questa formula si sfrutta l’iper-mobilità che caratterizza la contemporaneità (almeno per chi ne ha il privilegio, infatti, a fronte di una crescente mobilità di alcuni gruppi di soggetti permane una stridente immobilità, anche forzata, di altri) non è data solo dal turismo, ma si compone di diversi flussi, mossi da diversi fini. Questi, sommati tra loro, raggiungono numeri consistenti e profili socio-economici rilevanti nel descrivere le dinamiche di trasformazione di quartieri interessati e dell’assetto urbano in generale.

Queste popolazioni temporanee, infatti, creano un’ulteriore fonte di competizione nel settore delle abitazioni in locazione, rafforzano le dinamiche di espulsione da centri storici e fasce semi-centrali di ceti con minor potere d’acquisto. Mentre la regolamentazione degli affitti brevi è molto recente e limitata, nell’ambito del medio termine gli strumenti sono più consolidati, ma non pienamente adeguati e aggiornati rispetto alle dinamiche attuali. Infatti, mentre in un contesto abbastanza statico è utile e necessario tutelare l’esigenza di una minoranza che ha necessità di un affitto temporaneo (ad esempio perché deve ristrutturare casa o nei primi tempi in cui si lavora fuori sede) in un contesto di grandi flussi di mobilità e data la diversa propensione di spesa dei soggetti coinvolti, questo quadro potrebbe essere ripensato. Un abuso della tipologia transitoria può infatti incidere negativamente sul mercato della locazione in generale. Si tratta di contratti che agevolano il locatore, dato che la breve durata lo tutela maggiormente da inquilini morosi o gli permette di alzare il canone d’affitto più di frequente che in contratti di più lunga durata. Questo, invece, può generare più instabilità nei residenti affittuari, in quanto innalza i canoni d’affitto generali del mercato e porta a una frequente rinegoziazione per il rinnovo del contratto. Inoltre può portare delle remore nello stabilire la propria residenza nell’immobile, in quanto questo farebbe venir meno l’esigenza di temporaneità che rende possibile la stipula del contratto stesso. Dall’agevolare determinate categorie al precarizzare ulteriormente questo segmento del mercato a cui sappiamo che si rivolgono le fasce meno abbienti.   Secondo queste prospettive, un’analisi congiunta dell’impatto degli affitti a breve e medio termine più essere utile nel comprendere le dinamiche più recenti di difficoltà nell’accedere al mercato della locazione a lungo termine e poterci restare con serenità.



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Barbara Brollo è assegnista di ricerca e docente a contratto di geografia economico-politica presso l’università Sapienza di Roma. Ha una preparazione multidisciplinare, che unisce scienze politiche, economia, urbanistica e geografia. È autrice di diversi articoli scientifici e, insieme ad Alessandro Barile, Sarah Gainsforth e Rossella Marchini, del libro Dopo la gentrificazione. Un quartiere economico dalla crisi economica all’abitare temporaneo, DeriveApprodi 2023.

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